写在2022年的买房建议

3月13日，“阿里裁员”、“腾讯裁员”的话题相继上了微博热搜。

有传言称，腾讯阿里等互联网巨头会在未来几周进行大裁员。腾讯预计裁员 10%～30%，阿里裁员30%。

同时近期中概股、地产股票暴跌。

近期黄奇帆聊房地产的“十大拐点”又登上热搜，虽然不完全认同，但是一城一策比不过用脚投票！个人总结如下：

一、总人口在减少；

二，中国的城市化率已经到了65%。

三，中国的老龄化在加深，去年已经到21%，预计2035年会到30%以上。

四、到去年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，库存积压，会造成新房需求大幅萎缩。

五、整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50就是天花板；

六、指标是年度房地产建设量，2000年是1亿平方米，到了2010年10亿，到了2016、2017年17亿， 20年翻了四番，17亿是什么概念？中国造了全世界的一半！

七 ，中国的土地价格和房产的价格20年翻了四番。

八、危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造也差不多了，没有这个需求了；

九、城市的学校、医院建设也到头了；

十、中国的房地产商负债率都到90%的天花板了。

在人口老龄化、经济下行形势下，中国经济陷入局部“滞涨”阶段，融资、期货、境外债暴雷不断，坚持房住不炒模式下，房地产市场出现下行，但对于整体形式房地产仍然是对抗通胀的必要手段。对于改善用户，既保障资产增值、舒适健康、区位优势、彰显身份；对于刚需而言，既要教育、交通配套适配，又要资产保值。在如此市场行情如何选择合适房产是我们必须面对的问题。

出生人口比例创新低

老龄化水平较高

整体而言，可以参考我的上几篇文章对于核心资产、核心区位以及城市发展模式的判断方法，整体而言就是不确定性中的确定性；近期国家统计局数据显示，2月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨　二三线城市环比持平或下降，一二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。

新房价格指数

二手房价格指数

就目前形势而言个人认为：

1.有规划但落地难度大、房价又被炒高的各种新区新城，或者进度缓慢的城中村旧改项目谨慎参与，风险较大；

2.合作项目，多家地产联合开发项目，造势较大，但是后续落地追求利益最大化，很容易一地鸡毛；

3.部分暴雷房企的期房，当前民企融资困难，这些项目就不要买了，因为能不能兑现，未来的变量很大。

4.城市规划如地铁、重大项目落地位置未在区位内，无整体规划的位置。

5.对于学区要求的购房者，带有教育集团的谨慎，后续很有可能冠名**名校会取消风险。

6.地产人联合恰饭的中介、自媒体、公众号等，利用资源和信息的不对称关系，以达到洗脑的目的，越是网上宣传越多的楼盘越要谨慎。

前一篇文章写的济南TOD模式，为什么看好几个片区，主要在于产业、学区、规划聚集且人员热度高的成熟片区。这个时候买房，品牌就要适当倾向于能够兜底的国企和央企，部分稳健的民企也可以买；城市及区位选择主要看人员流动，整体城市是净流入还是净流出。

而区域要留住人，必须具备三个要素：

（1）拥有发达的产业经济和教育配套；

（2）交通方便、商业配套齐全，基本衣食住行及轻奢消费得到满足；

（3）社区管理水平也是衡量人口吸引力的一个重要指标；

地产行情是不是已经发动？地产行情本质上分为三种：

1.存在较大利益优势，自发抢购房产以获取相应利益，如因限价与周边价格形成价格倒挂，这种项目无论新房还是二手房一定要谨慎，如前期上海某二手楼盘抢购价格。

2.开发商着急回款，大规模打折促销导致局部楼盘热销，如恒大暴雷前的房子3折销售，风险巨大，需要看开发商基本面（难度很大），目前这些房产很难再交付了。

3.城市整体市场较好，一种是城市化率不高，处于城镇化改革快速上升期，另外一种是整体城市经济形势处于快速上扬阶段。

就目前市场而言，第三种的城市较少，目前来看只有局部热盘，没有出现大范围的热盘，“房住不炒”依旧是主流。

今年国家发改委提出，要坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

而这也是自1998年房改以来，24年头一次国家发改委喊话买房。或许是在不确定性中买优质资产的最好时机。

在当下，优质资源为第一要务。市中心地标景观房、高新产业聚居区住房、优质学区房、重要交通枢纽附近的房产，仍具有良好的保值升值性能。其他的大盘小区、缺少亮点的房源，就要谨慎再入手了。同时对于城市的选择，城市在上升还是退潮也至关重要，一线城市，二三线核心区域将会竞争激烈。